王文学因何而败?

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所属分类:投资理财

华夏不再幸福。

什么可以阻挡华夏幸福(600340.SH)这艘千亿级房企航母的下沉?

这个问题困扰华夏幸福的投资者已半年有余。近日,重整方案的出炉,让看起来正在下沉的华夏幸福得以暂时悬浮。

重整方案,大致可以分成三步:央企进驻、债务展期、业务重整。而业务操盘者、董事长王学文,则会被安排留在华夏幸福,仅从事“擅长的业务”。整个最终具体方案仍在制定中,预计7月正式放出。

央企进驻,意味着由央企现金出资、政府土地出资,与华夏控股组建一家新平台公司,随后取代华夏控股成为华夏幸福的大股东。

债务展期,则是将到期债务展期1-2年,对部分债务进行转股,等到华夏幸福实现正常经营、现金流恢复后,再对相应的债务进行分期偿还;而为了保证资金快速周转同时具备较好的变现能力,将剥离部分资金沉淀周期较长的业务进行业务重组。

华夏幸福的未来境况我们暂时不得而知,但可以肯定的是,对当下的华夏幸福进行评估,它的实际控制权,恐怕很难留住。

01 跑马圈地,如日中天

华夏幸福创始人学的“幸福”生涯,起源于市委党校旁的川崎火锅店,由于具有良好的政府关系,他顺利拿下了廊坊市区的一处地皮,从火锅店老板转做房地产开发商。于是有了第一个楼盘“华夏花园”。

2002年得力于廊坊市的政策支持,在经过战略专家王志纲的指点后,王文学投入几乎所有资金在固安县做起了产业园区。此时申奥成功的北京又加大了企业外迁力度,固安工业园逐渐发展起来,这也成为了王文学的金字招牌。

固安的甜头,驱动着王文学将华夏幸福的业务在更大范围内复制。

从2003到2008年,正赶上了中国PPP发展的黄金时期,建设部在2002年出台《大力推进市政公用市场化指导意见》,以及《市政特许经营管理办法》,这是一时期开展PPP项目的基本法律依据,也是成就一段黄金时期的行业背景。

嗅觉敏锐、善于研究政策的王文学显然不会错过这个机遇,他利用自己在河北省内丰富的关系,在河北以及环京地带大力开展PPP项目,王文学的华夏幸福就此与地方政府深深的捆绑起来。

事后看来,王文学的PPP模式,大致可以如此总结:华夏幸福与地方政府签订PPP合作协议,政府授权成立管委会,华夏幸福投资成立项目公司,提供包括规划设计、产业发展、基础设施建设、公共配套建设、综合运营服务等全流程的一体化综合解决方案。

在合作过程中,政府不参与投资、不担保、不兜底,合作区域范围内所有投入都是由华夏幸福负责,而其投资回报来自合作新增财政收入。

这意味着,华夏幸福的回报,从根本上来自于财政增量。

显而易见,PPP模式的优势是不会增加政府的财政负担、地方政府整体财政收支更加平衡。而缺点是所有的资金压力都要企业承担,前期投入大量资金,回报周期较长。因此在华夏幸福业绩屡屡上涨背后,资产负债率也不断上升,最高时曾达到85%。

此时的王文学显然认识到了这一点,他一方面继续利用PPP模式签下超 100 多个产业园项目疯狂扩张,一方面投资了以创新为核心的科技制造企业。庞大的“知和资本系”由此迎运而生。

02 “借壳上市”,打造系族

为了发展华夏幸福的第二产业,方便资本运作,2014年,王文学连连出手,高效地拿下了()、、ST宏盛三家上市公司的控制权。

复盘王文学的手法,可谓简单粗暴:知合系通过收购股权的方式,拿下壳公司,对公司原有业务清理,形成“净壳”,再通过资产重组、定增的手段装入新的资产。

在这三起交易中,影响最大的当属改名维信诺的黑牛食品——先是抛出180亿元的巨额定增方案投向OLED赛道,后是并购新型显示器件领域技术突出的国显光电,最终更名为维信诺。

王文学在二级市场攻城略地的同时,也开始在汽车出行领域进行布局。2016年8月,知合控股成立了全资子公司知合出行,随后接连投资近十家汽车产业链公司,涉及新能源汽车、无人驾驶、分时租赁等细分生态环节。

2018年的中超赛场上,河北华夏幸福队的球员出场时,球服正面赞助品牌为哪吒汽车,背面赞助品牌为番茄出行。番茄出行是知合出行孵化的电动汽车共享出行平台,哪吒汽车则是合众新能源旗下的电动车品牌。

而此时,伴随着雄安新区正式成立,华夏幸福的业绩和股价借此大涨。知合系加上华夏幸福,王文学所掌控的A股市值几近千亿规模,不到50岁的王文学就已经借助着百亿身家登上胡润富豪榜。

03 政策更迭,江河愈下

然而,王文学表面上的风光,却无法掩盖华夏幸福与知和资本系背后巨大的隐患。而所谓成败萧何,华夏幸福经历的起落,其实背后因素——政策更迭。

2016-2017上半年,环京楼市如火如荼,受益于京津翼一体化政策,华夏幸福在该地区的地产销售占到其总销售额的八九成左右,这让王文学尝尽甜头,一度跻身千亿俱乐部。

从2016年起,地方开始清理隐形杠杆,债务危机浮出。随后317政策的出台,使北京及全国多个省市的楼市调控迈出了历史性的一步,整个3月全国楼市在限购声中此起彼伏。以北京中心,向下辐射至环京5个城市,多个板块,已形成了京津冀森严的环京限购圈。

其中廊坊的限购政策,给重仓廊坊的华夏幸福更是当头一棒。市政府出台了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,对廊坊的住房实施限购和差别化信贷政策。

此后,有关华夏幸福卖地求生、银行停止开发贷、公司资金链紧张的传言开始在市场上流传。而公司财报上的数据,无疑在事实层面上证明了这些传言,并非空穴来风。

2017年,华夏幸福的经营性现金流量净额为-162.28亿元,2018年上半年为-74.28亿元。这是最近三年来现金流首次为负。

与此同时,知和资本系中最为器重的维信诺,也没能尽如预期,为华夏幸福做出雪中送炭般的贡献。2018年三季报显示,公司净利润为-1.68亿元,扣非净利润为-2.72亿元,经营现金流为-7292万元。

很明显,这笔数十亿的投资未能给王文学带来正向现金流。反而成为了一个甩不脱的包袱。

一面是未能见效的投资产业,一面是已经危如累卵、债台高筑的华夏幸福。为了缓解资金压力,王文学一方面出让了合众新能源控股权,持股比例从第一降到第七;另一方面清空了自己持有ST宏盛的全部股权“回血”10亿元,及时止损。

随后于2018年,华夏幸福的控股股东华夏控股“割掉”自己近两成股份,换来平安资管的137.7亿元真金白银。交易完成后,平安资管晋升为华夏幸福的第二大股东。

平安的入场,彻底改变了华夏幸福现有的格局,虽然短期内解决了一定的资金问题,但现在看来,这对于华夏幸福,无异于不过是饮鸩止渴。

04 平安入股,南分北治

2019年,华夏幸福再次与平安资管签订《股份转让协议》,向平安资管继续减持 1.7亿股公司股份,占公司总股本的 5.69%,转让价42亿元。

两次股权收购,合计花费了近180亿元资金,换来了华夏幸福超过25%的股权。与此同时,华夏幸福还在的地盘深圳设立了南方总部,实行双总部管理,公司的业务模式也转成了“产业新城+商业地产”的双轮驱动。

与平安一起到来的,还有前华润大佬、平安集团掌舵人哲的莫逆之交吴。

加盟华夏幸福之前,吴向东是的“灵魂舵手”,打造出以万象城为代表的商业地产体系,却也相继卷入“贪腐案”、“宝万之争”,甚至被指是宝能夺取万科股权中的关键先生。

2月12日,华润置地发布公告,吴向东先生因个人职业发展规划辞任本公司执行董事、提名委员会主席、企业管治委员会成员及执行委员会成员。7日后,华夏幸福发布公告称,吴向东正式出任公司的CEO。

因此,原有的产业新城和房地产业务由北京总部王文学领衔,商业地产相关的创新业务则交给南方总部,由吴向东负责。

加盟华夏幸福,吴向东便被视为平安“代言人”,独掌南方总部,开辟旧改、综合体、康养等新业务,并扬言要成为中国最好的商业地产发展商或运营商之一,颇有二次创业的意味。

其所擅长的深耕一线城市和强二线城市打造的“住宅开发+持有物业+增值服务”打法,似乎为华夏幸福业务打开一扇估值提升的想象之门。

然而,商业地产特点是资金投入大、回报慢,华夏幸福有限的融资并没有集中起来用在刀刃上,换取稳定的现金流,而是被平安大笔拿去投商业地产。

财报显示,2020年前三季度,华夏幸福经营性现金流净流出250.73亿元,其中拿地支出为198.49亿元。产业新城及相关业务从2019年同期的173.73亿元近乎腰斩至96.46亿元,商业地产及相关业务则从零增长为102.03亿元,超过产业新城。

所以,平安入股华夏幸福,更像是一次充满问号的联姻,它的打法不明,效果不彰,甚至影响到了平安在资本市场上的表现,以至于投资者对平安戏称为“ST平安”。

2021年1月,属于王文学的后幸福时代彻底到来了,由于华夏幸福无法偿还共计11.2亿元的信托计划。随后相继违约中信信托、五矿信托、光大信托等。据悉,共有近20家信托公司与华夏幸福及其子公司合作规模超过500亿元。

随后在债券市场,华夏幸福的 17 幸福基业 MTN001 中期票据触发交叉违约。3 月,16 华夏 02、16 华夏 01、20 华夏幸福 MTN001、20 华夏幸福 MTN002、16 华夏 04 相继违约。截至 4 月 12 日,华夏幸福累计违约本金 111 亿元。

更为艰难的是,华夏幸福连遭机构下调评级,1月13日,穆迪将华夏幸福的Ba3评级下调至B2,1月8日,将华夏幸福投资评级降至中性,惠誉、中诚信国际也陆续下调对华夏幸福的评级。这也封死了华夏幸福债券市场融资的通道。

截至6月21日,王文学的华夏幸福未能如期偿还债务本息合计669.90亿元。

虽然王文学表达出要做到不逃废债,以时间换空间,维持稳定。但对于对于扣除预收款之后的债务总额已逼近3000亿的华夏幸福而言,纾困,或将是一个漫长且阻力重重之旅。

05 结语

王文学究竟是因何而败?

首先,华夏幸福产业新城作为开发ppp模式的破冰者,错误研判了环京的房地产形势,投资过于集中,环京住宅市场量价齐跌,规模腰斩,给资产盘活带来较大困难。

其次,2020 年新冠疫情叠加房地产调控政策,致使房地产开发销售业务大幅下滑,企业损失了大量现金收入;最后,华夏幸福的财务指标触及了“三道红线”,信用评级下调,信托公司违约,堵死了大部分融资渠道。

时过境迁,王文学的“幸福”时光,历经大起大落。

依靠PPP项目而起,也因其资金回收期过长导致了财务风险不断积累;新赛道业务的发力风生水起但结局却也颗粒无收;好不容易等来了“白马骑士”中国平安,却因战略错误导致现金流问题愈发恶化;空降的吴向东更是带着人马在最为关键时刻出逃华夏幸福、加盟鹏瑞集团。

随着河北省政府的进场,华夏幸福终于看到一点曙光,而王文学,正在逐渐失去他的华夏幸福。